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不动产投资信托基金是什么(不动产投资信托基金持续走热,如何把住质量关?)

更新时间:2023-10-31点击:86

基建投资是当前经济稳增长的主要抓手之一。今年以来,中央及各级地方政府持续发力,引导金融“活水”流向关键领域和薄弱环节,创造经济增长有利条件。近日,国家发展改革委投资司组织召开促进基础设施REITs高质量发展视频工作会,提出“六个必须”,要求严把基础设施REITs质量关。

什么是基础设施REITs?“六个必须”具体有哪些?基础设施REITs为何得到地方政府青睐?REITs就是卖资产?如何正确理解REITs?如何把住REITs质量关?一起来看本期快问快答↓

问:什么是基础设施REITs?

答:REITs,是指“不动产投资信托基金”,是向投资者发行收益凭证,募集资金投资于不动产,并向投资者分配投资收益的一种投资基金。2020年4月30日,中国证监会和国家发改委联合发布重要通知,境内基础设施领域公募REITs试点正式起步。这意味着个人投资者也可以通过参与公募REITs,分享国家经济高质量发展的红利,但应了解相关知识,知晓投资风险,理性投资。

实际上,我们的工作和生活都与不动产的发展密切相关,写字楼、购物中心、高速公路、产业园区等,都属于不动产的范畴。放眼全球,REITs起源于美国,后发展到澳大利亚、日本、新加坡、香港等40多个国家和地区。从诞生到现在的近60年里,基础资产从商业物业逐步拓展到了交通、能源、零售、医疗等领域,全球资产管理规模已超过2万亿美元。

问:“六个必须”具体有哪些?

答:一是必须坚持人民至上,严把资产质量关,努力做到基础设施资产经济属性和公共属性的有机统一。

二是必须坚持自信自立,在产品设计和关键问题处理上不偏信、不盲从,深刻理解中国国情。

三是必须坚持守正创新,要在聚焦服务国家重大战略、支持实体经济发展的基础上,围绕REITs基本理念,依法合规创造性地解决重点难点问题。

四是必须坚持问题导向,主动研究解决基础设施REITs推进过程中出现的各类问题,不能简单地将伴随新生事物产生的问题推给市场。

五是必须坚持系统观念,发行基础设施REITs很多环节环环相扣、很多问题互相关联,要用系统化思维综合统筹研究,找出稳妥合规的解决方案。

六是必须坚持胸怀天下,要深刻认识基础设施REITs是贯彻新发展理念的重要抓手,充分发挥其对提升直接融资比重、防范债务风险、促进基础设施高质量发展、增加居民财产性收入等方面的重要作用。

问:基础设施REITs为何能受到青睐?

答:REITs可以帮助企业快速回笼资金,盘活存量资产,给市场注入新动能,此外还能降低投资者参与不动产投资的门槛,具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点。

我国REITs市场是一个新兴市场,正处于蓬勃发展的初级阶段,不少地方政府对之青睐有加。在拓宽民间投资渠道方面,基础设施领域REITs的创新运用也发挥了重要的担当作用。目前,我国已有24只公募基础设施REITs产品获批发行,已上市公募REITs产品数量达22只,涉及高速公路、产业园区、仓储物流、污水处理、垃圾处理项目、保障性租赁住房等领域。总体看,基础设施REITs试点的加快落地,有助于推动存量资产和新增投资之间形成良性循环,促进营商环境的优化提升。

问:REITs就是卖资产?如何正确理解REITs?

答:有观点认为,发REITs就是卖资产,要赶紧趁市场火热把不甚优质的资产处理掉。这其实是一种误读。

REITs是一种资产证券化产品,需要以某种基础设施为基础资产,并以产生稳定的租金或者收益为支撑。因此,REITs通俗讲就是资产的IPO,它不仅需要优质的底层资产,而且这个资产还需要后续良好的管理和运营,所以不能“一卖了之”。

REITs既为基础设施建设提供创新融资渠道和存量盘活路径,为社会资金提供了一条收益稳健的投资渠道。应该鼓励抢抓REITs市场爆发式增长机遇,但在具体操作中,要正确理解REITs基金,严格把好底层资产关,系好第一颗“扣子”。

问:如何把住REITs质量关?

答:国家发改委、证监会等相关部门在市场培育、项目推荐、审核注册、信息披露、日常监管等方面构建了制度性、机制性安排,优化运行机制,同时也在进行投资者教育和保护。

要鼓励地方和企业拿出更多的优质资产来参与REITs,对REITs底层资产的资质严把关,并鼓励符合条件的民间投资项目发行REITs;与此同时,大力促进基础设施专业营运能力和资本运作能力的有机结合,既落实好基金管理人的职责,又充分发挥好原始权益人的战略管理和专业运营能力。

要加强投资者教育,落实投资者适当性管理,培育理性投资、长期投资、价值投资的理念,优化配套支持政策,推动全国社保基金、基本养老金、企业年金、职业年金等配置型长期机构投资者参与REITs投资,为盘活存量资产提供中长期资金支持,促进REITs市场行稳致远。


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